Le permis d’urbanisation – Interview

Bernard Paques
Avocat Associé
Cabinet Paques – Nopère – Thiebaut

1 – Deux ans après l’entrée en vigueur du permis d’urbanisation, quel bilan en tirer ?

Malheureusement, il y a peu d’enseignements à tirer de l’entrée en vigueur du régime du permis d’urbanisation dans la mesure où les demandes de tels permis sont encore relativement rares. Face à ce nouvel outil, les promoteurs ont eu beaucoup de difficultés à assimiler la nouvelle législation. Heureusement, la Région wallonne vient de publier un vade-mecum détaillant la manière de composer une demande de permis d’urbanisation. On ne peut que conseiller de s’en inspirer.

2 – Quelles sont les modifications majeures de cette réforme ?

Outre la composition de la demande, dont nous parlerons ci-après, il importe de retenir que la valeur juridique du permis d’urbanisation est évolutive. Dans un premier temps, après la délivrance du permis, les prescriptions et le zonage définis par le permis d’urbanisation ont valeur réglementaire, à l’instar de ce qui prévalait dans le régime du permis de lotir. Par contre, le parcellaire, à savoir la découpe des lots, est indicative, ce qui signifie que le promoteur n’est pas obligé de la respecter au moment des ventes (sous réserve des contraintes éventuellement contenues à cet égard dans les prescriptions). Dans un second temps, lorsque le lot est entièrement bâti, dans le respect du permis d’urbanisme qui a été délivré, l’ensemble des prescriptions du permis d’urbanisation, et pour ce lot seulement, ont valeur indicative. On pourra donc s’en écarter à la seule condition de produire une motivation adéquate.

En définitive, il apparaît donc que le régime du permis d’urbanisation est sensiblement plus souple que celui du permis de lotir.

3 – Quelles sont les difficultés rencontrées en pratique et en quoi cet outil permet-il d’aménager le territoire de façon durable ?

En pratique, il faut avant tout retenir que le permis d’urbanisation doit être précédé de réflexions urbanistiques nettement plus approfondies devant porter sur l’intégration des nouvelles constructions dans l’environnement bâti existant. Il n’est plus question de reproduire, sous forme de copier/coller, un parcellaire et des prescriptions urbanistiques standardisées. Il importe d’analyser le contexte pour s’en inspirer. À cet égard, la démarche de composition d’un permis d’urbanisation se rapproche très fort de celle qui précède l’adoption d’un plan communal d’aménagement. Il ne s’agit donc plus simplement de découper un terrain en lots, mais plutôt de mettre en place un plan d’aménagement.

Les demandes de permis de lotir étaient le plus souvent rédigées par des géomètres. Il faut bien admettre aujourd’hui que ces derniers sont parfois dépassés par les exigences de la nouvelle législation et il leur est conseiller de s’adjoindre les services d’un urbaniste, à tout le moins pour dresser le cadre général de l’urbanisation envisagée.

4 – Lors de l’élaboration d’une demande de permis d’urbanisation, quelles sont les différences entre un projet urbain et un projet rural ?

Une des questions essentielles aujourd’hui en débat porte sur la densité de l’urbanisation. Depuis que cette matière a été prise en charge par un ministre Ecolo, on constate que les exigences sont nettement plus marquées à cet égard. En résumé, la volonté politique est de promouvoir une densité plus importante dans les centres, et surtout à proximité des moyens de transport en commun. On parle alors d’une densité pouvant aller jusqu’à 60 à 80 logements à l’hectare, ce qui suppose évidemment la construction d’immeubles à appartements. En zone rurale, la densité doit être plus importante dans les noyaux d’habitat existants et d’autant plus faible que l’on s’éloigne de ceux-ci. On cite des chiffres pouvant alors aller jusque 30 à 40 logements à l’hectare dans les centres de village.