La réforme du CoBAT adoptée au Parlement

Nathalie Boton
Consultante
2Build Consulting

Ce 13 octobre 2017, le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté la réforme du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), en préparation depuis plusieurs mois. Notons que le texte adopté modifie corrélativement l’ordonnance du 5 juin 1997 relative au permis d’environnement.

Cette réforme fait partie d’un ensemble de mesures prises par le Gouvernement principalement dans le but d’une simplification administrative. Parallèlement, l’administration a ainsi été réorganisée en plusieurs organismes : le Bureau Bruxellois de la Planification (connaissance et planification du territoire), Bruxelles Urbanisme & Patrimoine (phase administrative et opérationnelle, autorisations) et la Société d’Aménagement Urbain (SAU), comme acteur foncier et de développement des pôles prioritaires et de la zone du Canal. La législation en matière de revitalisation urbaine a également été réformée, avec l’inscription d’un nouvel outil : le contrat de rénovation urbaine (CRU).

Les dispositions qui entreront en vigueur cette année

Les dispositions en matière de plans et de règlements entreront en vigueur dans les dix jours de la publication du texte au Moniteur belge. Elles visent notamment à rationaliser les procédures d’adoption des plans et règlements ; la phase d’avis sur le cahier des charges du rapport sur les incidences environnementales est entre autres supprimée.

Outre ces modifications procédurales, le contenu des Plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) est assoupli ; ceux-ci pourront contenir des mesures opérationnelles (expropriation, préemption, phasage, incitants…) ainsi que modifier ou abroger un permis de lotir

Mais la mesure phare de la réforme en matière de planologie est certainement la création d’un nouvel outil : le Plan d’aménagement directeur (PAD). À l’instar des schémas directeurs qui étaient adoptés dans les zones leviers définies par le Plan régional de développement de 2002, le PAD est un outil indicatif qui définira les grands principes d’aménagement d’une zone (affectations, voiries, caractéristiques des constructions, patrimoine, mobilité). La réelle nouveauté vient de la possibilité de doter le PAD d’un volet règlementaire, qui peut abroger les dispositions du Plan régional d’affectation du sol (PRAS), d’un PPAS, d’un règlement régional ou communal d’urbanisme, d’un plan de mobilité ou d’un permis de lotir, dans la mesure où elles lui sont contraires. Il était temps que la réforme soit adoptée, car le Gouvernement a déjà entamé la réalisation de plusieurs PAD depuis plusieurs mois…

L’on retiendra également que les communes ne sont plus habilitées à adopter des règlements d’urbanisme généraux ; elles devront dorénavant se limiter à des règlements d’urbanisme dits spécifiques, traitant d’une matière non réglée au niveau régional ou précisant le Règlement régional d’urbanisme (RRU) ou des règlements zonés, s’appliquant à une partie de leur territoire. Ces règlements pourront déroger au RRU à condition de ne pas porter atteinte à ses données essentielles et pour autant que cela soit justifié par besoins nouveaux.

Enfin, entreront également en vigueur cette année la modification tant attendue des articles 275 et 276/1 du CoBAT, relatifs aux renseignements urbanistiques. L’on sait que depuis la dernière réforme du CoBAT, qui avait considérablement renforcé le contenu de ces renseignements et donc le travail des communes, des délais très importants étaient souvent nécessaire pour obtenir ces renseignements, avec pour conséquence des ventes immobilières bloquées. Ces articles sont donc simplifiés de manière à permettre une délivrance plus rapide des renseignements.

Les dispositions qui entreront en vigueur un an plus tard

Les dispositions qui entreront en vigueur un an après la publication du texte concernent principalement les permis d’urbanisme et de lotir, ainsi que leur procédure de délivrance.

Tout d’abord, la liste des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme est adaptée : la modification des voiries y est ajoutée, les notions de destination et d’utilisation sont clarifiées, les interventions sur les arbres soumises à permis sont élargies et la modification importante d’une activité commerciale n’est plus en soi soumise à permis. En effet, les modifications commerciales seront dorénavant traitées uniquement par l’arrêté relatif aux changements d’utilisation soumis à permis, qui devra être adapté. Notons également que le délai de péremption des permis d’urbanisme passe à trois ans.

Les hypothèses soumises à permis de lotir sont quant à elles restreintes : un tel permis n’est plus nécessaire que si la division d’un terrain (en un ou plusieurs lots non bâtis et destinés à être cédés en vue d’y ériger de l’habitation) s’accompagne de la création ou du prolongement d’une voie de communication. Le permis de lotir vaudra alors permis d’urbanisme pour la voirie. Il sera par ailleurs délivré par le fonctionnaire délégué.

Venons-en à la procédure de délivrance des permis qui est elle-aussi profondément modifiée.

Tout d’abord, deux nouvelles étapes peuvent intervenir en amont de l’introduction de la demande de permis. Il s’agit de l’intervention du Bouwmeester, pour les projets où la qualité architecturale est particulièrement importante et de la réunion de projet préalable, qui pourra être sollicitée par le demandeur.

Ensuite, dans une volonté de simplification administrative, les procédures ont été rationalisées, mais surtout sanctionnées par des délais de rigueur, dont le dépassement entrainera un refus tacite du permis. L’avis du SIAMU ne devra notamment plus être demandé avant l’introduction de la demande, mais le sera en cours de procédure comme les autres avis.

Pour les permis délivrés par les communes, les délais vont de 75 à 160 jours, à dater de l’accusé de réception de dossier complet (dont le délai passe à 45 jours), selon que des mesures particulières de publicité et/ou l’avis du Fonctionnaire délégué sont requis ou non ; le dépassement du délai est sanctionné par une saisine automatique du Fonctionnaire délégué qui dispose d’un délai de 45 jours pour statuer.

Pour les permis délivrés par le Fonctionnaire délégué, à savoir les permis publics, les permis uniques (biens faisant l’objet d’une mesure de protection patrimoniale) ou encore les permis soumis évaluation des incidences sur l’environnement, les délais sont de 75 jours, 160 jours (projets soumis à rapport d’incidences) ou 450 jours (permis soumis à étude d’incidences).

Afin d’éviter un nombre excessif de refus tacites, le texte prévoit toutefois une suspension du délai de rigueur dans une série d’hypothèses : retard de l’avis du SIAMU, vacances scolaires, amendements après étude d’incidence, introduction de plans modifiés après la Commission de Concertation, … En pratique, ces situations étant courantes, voire systématiques, il faudra intégrer ces suspensions lors de la réalisation de tout planning de procédure.

Notons également que la liste des projets soumis à rapport ou étude d’incidences est modifiée ; l’on retiendra particulièrement que le nombre d’emplacements de parcage au-delà duquel une étude d’incidences est requise passe de 200 à 400, que les seuils au-delà desquels un rapport ou une étude sont requis pour les commerces passent respectivement à 1 250 m² brut (au lieu de 1 000 m² nets) et 5 000 m² bruts (au lieu de 4 000 nets) et que les projets de logement de plus de 2 500 m² sont dorénavant soumis à rapport.

Enfin, l’un des éléments qui a généré le plus de discussions est l’avis conforme de la Commission royale des monuments et sites (CRMS). Le projet de réforme prévoyait initialement de supprimer ce caractère conforme ; cette suppression n’a pas été adoptée par le Parlement, mais le quorum de présence et de vote a été renforcé : dorénavant, seuls les avis adoptés à la majorité des 2/3 des membres désignés de la CRMS (en principe dix-huit) seront conformes.

Le compte à rebours est lancé…

Le Gouvernement a encore du pain sur la planche jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions en matière de permis dans un an. En effet, de nombreux arrêtés d’exécution doivent encore sortir : liste des demandes qui, en raison de l’importance particulière de leur qualité architecturale, devront contenir l’avis du Maître Architecte, mise à jour des travaux de minime importance dispensés de permis ou de certaines formalités, adaptation des changements d’utilisation soumis à permis (notamment en matière d’implantations commerciales), mise à jour de la composition des dossiers de demande, composition et modalités de la réunion de projet préalable, moyen pour le demandeur de connaitre le délai restant à tout moment, ….

Outre ces arrêtés d’exécution, n’oublions pas que le nouveau Plan régional de développement reste à finaliser ainsi que le nouveau RRU (qui abrogera tous les anciens règlements communaux d’urbanisme) et le Schéma de développement commercial (sur la base duquel les changements d’utilisation commerciaux soumis à permis devraient être définis).

Enfin, un grand défi reste à accomplir pour la nouvelle administration Bruxelles Urbanisme Patrimoine, mais aussi pour les communes : celui d’avoir dans un an suffisamment de fonctionnaires formés et des processus internes efficaces permettant le respect des délais de rigueur.

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Nathalie Boton lors de notre formation Réforme du CoBAT : l’ordonnance est votée le 5 décembre 2017 à Bruxelles.