Thomas Hauzeur
Avocat
CMS DeBacker
I. Régionalisation de l’immobilier commercial
En 2009, le monde de l’immobilier commercial avait déjà dû faire face à une première modification de la loi fédérale régulant les implantations commerciales, communément dénommée « loi Ikea », lors de la transposition de la directive services qui avait obligé les États membres à revoir leur copie, et notamment les critères de délivrance des permis relatifs aux implantations commerciales.
Ce petit monde se prépare à présent à faire face à nouvelle évolution encore plus significative, puisque cette compétence rentre à partir du 1er juillet 2014 dans le giron des régions, avec comme seule contrainte, de prévoir pour les magasins de plus de 20 000 m² situés à moins de vingt kilomètres d’une autre région, la mise en œuvre d’une concertation entre les régions concernées. Les modalités de cette concertation restant à définir, en ce compris la possibilité d’une sanction éventuelle.
Les trois régions ont réagi de manière différente, la tendance va toutefois vers une fusion des permis.
II. Réaction des trois régions
En Région bruxelloise
La région de Bruxelles-Capitale a opté pour intégrer la problématique des anciens permis socio-économiques dans le permis d’urbanisme. Elle a, en effet, modifié le Cobat en vue d’intégrer un nouveau fait générateur des permis d’urbanisme lorsque le projet porte sur une implantation commerciale d’une surface commerciale nette supérieure à 400 m².
Les implantations entre 400 et 1 000 m² nettes ne seront soumises ni à rapport d’évaluation des incidences, ni à étude d’incidences. Les implantations entre 1 000 et 3 999 m² seront soumises à rapport des incidences et à partir de 4 000 m² à études d’incidences.
Cette réforme combinée à la réforme précédente du Cobat implique que toute demande de permis relatif à une implantation commerciale ressortira de la compétence du fonctionnaire délégué, sauf pour les implantations entre 400 et 1 000 m² qui resteront du ressort de la compétence de la commune.
Pour le surplus, l’ordonnance modificative met en place un mécanisme de déclaration urbanistique préalable, notamment en cas de modifications ou d’extensions de l’activité commerciale dans un commerce existant en liseré de noyau commercial, et cela quelle qu’en soit la superficie. Il ne s’agirait pas d’une autorisation, mais d’un moyen d’information des pouvoirs publics quant aux modifications qui sont apportées aux commerces situés dans ces liserés. Les faits générateurs restent inchangés et concernent toujours la construction nouvelle d’une implantation, d’un ensemble commercial, d’une extension, ou de l’intégration dans un immeuble existant non affecté à une activité de commerce.
Enfin, la Commission de concertation accueillera un nouveau représentant de l’administration de l’économie et de l’emploi.
En Région Wallonne
La Wallonie a, quant à elle, adopté un schéma de développement commercial en août 2013. Il s’agit d’un cadre indicatif qui vise à structurer le paysage commercial sur la base de critères objectifs compatibles avec la directive « services » (protection du consommateur, protection de l’environnement urbain, objectifs de politique sociale et contribution à une mobilité plus durable). Ces critères ont été traduits sous forme d’une proposition de décret sur les implantations commerciales (adopté en troisième lecture en mars 2014), qui fixe également l’organisation administrative.
Les communes seront compétentes pour délivrer les permis d’implantation commerciale d’une superficie comprise entre 400 et 4 000 m2. Au-delà, un fonctionnaire régional sera compétent. Le gouvernement sera, quant à lui, compétent sur recours.
Le décret officialise par ailleurs l’existence des schémas communaux de développement commercial et institue des procédures simplifiées pour les demandeurs : guichet unique, permis intégré… en articulation avec les dispositions du nouveau Code de développement territorial. Le parti pris par la Wallonie est donc de fusionner les permis d’urbanisme, d’environnement et d’implantation commerciale en un permis intégré. Sur la base du modèle de l’actuel permis unique, une seule autorisation sera donc délivrée lorsque les trois permis seront cumulativement requis.
Ce projet de réforme n’est toutefois à l’heure actuelle pas encore achevé puisqu’il doit encore être adopté par le Parlement wallon. Dans l’intervalle, et à partir du 1er juillet 2014, tout devrait rester en place, conformément aux dispositions transitoires prévues par la loi spéciale de réformes institutionnelles qui stipulent que : « Les autorités chargées d’attributions par les lois et règlements dans les matières relevant de la compétence des communautés et des Régions, continuent d’exercer ces attributions selon les procédures fixées par les règles existantes, tant que celles-ci n’auront pas été modifiées ou abrogées par leurs Parlements ou leurs gouvernements. »
En Région flamande
En Flandre, l’intention est de créer une « Agentschap Ondernemen ». Le gouvernement flamand a marqué son accord de principe sur un projet de décret en février 2014. La législation sur les implantations commerciales devrait être intégrée dans la législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire, et aboutir à terme également à une forme de permis intégré
À l’heure actuelle, il existe donc toujours trois législations et durant la période transitoire, la loi fédérale actuelle continuera de s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur des ordonnances et décrets en cours de discussion ou d’adoption.
Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Thomas Hauzeur lors de notre formation Quelles règles en matière d’implantations commerciales le 12 juin 2014, à Namur.
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